昨今、不動産経営を推奨する書籍やホームページを目にする機会がとても多くなっています。実際にサラリーマンの方でも融資を利用して投資用物件を購入した方、相続などで受け継ぎ始められる方もいらっしゃると思います。
このブログでは何回かに分けて、賃貸仲介業の視点で不動産経営のポイント、リスク、現状などをお伝えしていきたいと思います。これから始めようとしている方、ご興味がある方、また実際に始めていらっしゃる方の何かしらの参考になれば幸いです。
〇目次
１．不動産投資
２．見えにくい空室リスク
３．空室リスクに対処するための負担
１．不動産投資
不動産投資は、家賃収入とその物件の売却益などにより、投資した額を回収することが肝となります。
相続などで受け継いだ戸建てやマンションを賃貸経営に利用される方は、家賃収入という運用益を継続的に得ることが目的となります。
（相続の場合は事情が異なりますが）不動産投資が勧められるのは、ローン完済後に不動産という資産が手元に残ること、株やFXなどに比べて家賃収入が見込めローリスクであることを根拠にしていることが多いようです。
この辺りのお話は、実際に不動産投資を始められていらっしゃる方には釈迦に説法かと思います。
２．見えにくい空室リスク
では、本当に不動産経営はローリスクなのでしょうか。
マンション・アパート経営において意識しておく必要があるのは、運用していくのにどのような費用がかかるのかです。
実際に不動産経営を始めるに当たり、シミュレーションなどの資料を読む機会があると思います。
そこでは、固定資産税などの税金、火災・地震保険料、建物の修繕・維持費、管理を業者に委託する場合の管理委託料などを、主な費用として計算しているはずです。
これらの費用は物件を持っているだけでかかる、いわゆる固定費に類する費用です。
この固定費に類する費用は、物件の規模などから、ある程度明確に金額を計算することができます。
問題は、家賃収入に深くかかわる部分、空室リスクに対処するための負担がどれだけになるかが見えにくいということです。
空室リスクとは、空き部屋が発生し、不動産投資の収益のかなめである家賃収入が得られないリスクのことです。
不動産投資を行う上で常に満室を想定することはありませんので、統計値や多種多様な計算方法により空室率を算出し、収入の見込みを立てていきます。
ただし、空室は、立地・物件の価値・周辺の状況・借り手側のニーズの変動など物件を取り巻く状況により大きく変化するため、どうしても不確定要素が多く、推定の域を超えられません（だからリスクと呼ばれるのですが。）。
３．空室リスクに対処するための負担
空室リスクは、具体的に以下のような問題を発生させます。
①賃料が見込めない
②短期的な解約が続き部屋の修繕費用がかさむ
③空室が増えると物件価値が下がり賃料を下げざるを得ない
空室のままにしておく訳にはいきませんので、営業（投資）をする必要があります。
多くは、管理業者（不動産屋）にお願いをして、空室を埋めるために営業をしてもらいます。
また、退去者がでれば、居室の修繕・クリーニング費用が発生します。
預かっている敷金からすべての費用を差し引けるわけではありませんので、場合によってはオーナーの持ち出し部分が発生します。
さらに、空室のままでは収入が０になってしまいますので、家賃収入を確保するために、条件（賃料）を下げて、募集をかけることになります。
これらはすべて、オーナーにとっての空室リスクに対処するための負担（一部投資）となっていきます。
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今後も、賃貸仲介業の視点から不動産投資のポイント、リスク、現状などをお伝えしていきます。
次回は、空室リスクへの対処方法の具体的な事例を交えて、お伝えしていきたいと思います。
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