４月から引っ越しが決定している方のお部屋探しは、年明けから既に始まっています。合格発表がもう少し先になる、引っ越し業者の手配、寮の空き状況の結果待ちなど、お気に入りのお部屋を見つけても契約するかどうか非常に悩まれるのがこの時期の特徴でもあります。
先日、大学の寮が空くかどうか確認してから契約した方がよいか悩んでおられるお客様がいらっしゃいまして、その方からは次のようなご質問がありました。
Q：ご質問
やっぱり寮に入りたいという理由で、契約をキャンセルすることは可能でしょうか。また、キャンセルした場合違約金を支払ったり、何かペナルティが発生するのでしょうか。
A:ご回答
契約書に署名捺印をする前であれば、事前に家賃や敷金、仲介手数料などを振り込んでいても返還されます。ただし、重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印をしている場合は、契約が成立しているものとされ、契約に従って敷金などの清算（いわゆる短期解約）がされることになります。
〇目次
１．契約の成立はいつ？
２．違約金の発生とは？
３．まとめ
１．契約の成立はいつ？
せっかく気に入ったお部屋を見つけても、転勤が急遽なくなったり、親族が病気になってしまったりと様々な理由でキャンセルせざるを得ない場合があるでしょう。
民法では、契約当事者双方が承諾した場合、契約書などの書面によらなくとも契約が成立する（諾成契約：だくせいけいやく）とされています。
ただし、不動産取引については、人の生活に関する重要な契約であるため、宅地建物取引業法という法律の中で、仲介業者が宅地建物取引主任士をして、借主に対し重要事項の説明を行い、その内容を書面で交付する義務を課しています。
実務上では、「書面」は契約書としてまとめられることが多いです。
まとめると、契約の成立には、借主が重要事項説明を受けて契約書に署名捺印し、貸主も契約内容を承諾して、成立とみなされることになります。
２．違約金の発生とは
契約が成立していない場合、宅建業者は事前に預かった家賃・敷金などの預り金をすべて返還しなければなりません。
では、契約が成立した段階でのキャンセルはどのようになるのでしょうか。
この場合、契約成立後に解約するとみなされることが一般的です。
契約書には解約時の条件なども示されています。
・解約は〇か月前に書面により通知する
・〇か月より前に解約する場合は、〇か月分の賃料を支払うことで即時に解約することができる（または〇か月分の違約金を支払うことで即時に解約できる）
これらの契約条項が適用されることになりますので、礼金や賃料などは返還されず、火災保険料や保証会社への初回保証料、敷金などは清算されることになると考えられます。
では、仲介業者に支払った仲介手数料はどうなるでしょうか。
状況にもよりますが、多くの仲介業者では契約の締結をもって業務を完結させたとし、仲介手数料はその対価という考えに基づいて返還は拒むものと考えられます。
やむを得ない事情で契約をキャンセルせざるを得ない場合は、できるだけ早く不動産会社に連絡して、相談するようにしましょう。
３．まとめ
貸主や業者側としては、予約だけして結局申込・契約まで至らずキャンセルされてしまうと、その分機会ロスとなってしまいますので、早く申込・契約してくれる方を優先してしまいます。
大学生であれば、合格発表日からできるだけ近いうちに申込みができるように、お勤めの方であれば、転勤が確定した日からできるだけ近いうちに入居申込みができるように、手をうっておきたいところです。
いくつか物件をチェックしておき、不動産屋さんに逐一、状況を教えてもらうようにしておくのが理想的ですね。
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