１．建物の修繕義務は原則貸主にある
建物の修繕義務の大原則は、民法第606条1項に規定されています。
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」
建物の貸主は、建物を貸して収入を得ている以上、生活するために必要な建物や建物の付属設備などに関して修繕する義務を負うことになり、これはたたみや雨戸、ふすまなども含まれるのです。
２．故意・過失があれば修繕義務は借主
しかし、建物の修繕義務がいくら貸主にあると言っても、借主が通常の使用とは異なる理由で傷めたり、汚した場合は借主が修繕を行う必要があります。
これは、民法第４００条で「賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負う（善管注意義務）」としているからです。
借主の故意・過失が認められるような使い方によって傷めた場合は、借主の責任で修繕を行う必要があるのです。
３．しかし実態はたたみの交換は借主負担？！
民法上では通常損耗による場合は貸主、故意・過失があれば借主とされていますが、一般的にはたたみの交換などは借主が負担することになっている場合が多いです。
これは、賃貸借契約の特約に「畳表の取り換え・裏返しなどの軽微な修繕は賃借人の負担とする」という一文がある場合です。
裁判所の判例では、一定の範囲内で賃借人に修繕義務を負わせる特約は有効とされているのです。
このため、大変の賃貸借契約の特約の中には、次のような軽微（とされる）修繕は賃借人が修繕費用を負担するとされている場合が多いのです。
・畳の交換や裏返し
・ふすまの交換・張替え
・網戸の張替え
・給水栓や排水栓のパッキンなどの取替え
・ヒューズの取替え
・その他電球や蛍光灯、乾電池などの消耗品の交換 他
契約条文だけをみると「畳の交換」は借主負担でするように言われることになりそうですが、必ずしも交渉できないわけではありません。
長い期間入居している借主は、貸主にとって優良顧客です。
畳の交換を渋ったことで退去されてしまっては、本来得るはずだった収入を得られなくなってしまいます。
貸主と借主で交換費用を折半するなどの方法もありますので、物件の管理会社などに相談してみるのがよいと思います。
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