〇目次
１．敷金とは
２．トラブルになる要因とは
３．通常の使用を超える損耗・棄損とは
４．借主側で注意すべきこと
５．まとめ
１．敷金とは
敷金とは、家賃の滞納や建物の原状回復費など借主が支払うべき費用を確保する目的で、事前に貸主が受け取る預り金的な性質を持つ金銭です。
退去時、借主が支払うべき金銭を敷金から差し引きし、残額があれば返金されます。
基本的に原状回復後の返金となるので、残額がある場合は、退去してから１か月～２か月程度してから、借主の口座に振り込まれることが多いです。
（支払い期限が契約書に定められている場合もあります。）
２．トラブルになる要因とは
借主・貸主間でトラブルとなる原因の多くは、原状回復の部分です。
原状回復費用が借主の想定していた以上の金額であったため返金額が少ない、または預けている敷金以上の金額の請求があった、などが揉める要因となっています。
そもそも借主はどの部分まで責任をもって原状回復を行う必要があるのでしょうか。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、原状回復について、以下のように定義づけし、その費用は借主負担としています。
〇原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
つまり、原状回復とは、通常の使用を超えるような損耗・棄損を復旧することであって、借主が借りた当時の状態に完全に戻すという意味ではないのです。
経年劣化など誰が使用しても同様に損耗するような部分は、借主ではなく貸主が負担すべきということになります。
３．通常の使用を超える損耗・棄損とは
では、どの部分から通常の使用を超えるものとされるのでしょうか。
ガイドラインでは、通常の使用の一般的な定義は困難とした上で、具体的な事例から4つの区分を示し、そのうち２つの区分に対し、借主の原状回復義務があるとしています。
Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
このうち、ＢとＡ(＋Ｂ)に対し、賃借人に原状回復義務があるとしています。
ちなみに、借主の原状回復義務がないとされる事例には次のものがあげられています。
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
４．借主側で注意すべきこと
借主側が注意すべき点は、「その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられる」部分です。
こちらもガイドラインには具体的な事例が示されています。
例えば、結露を放置したことにより拡大したカビ、シミについて。
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。
結露はどんな建物でも発生しうるものです。
借主側も発生している結露に対し、何らの手入れもしなかった場合は、原状回復義務を負うことが多いとしています。
つまり、借主側も、建物を賃借するに当たっては、常に清掃や手入れ、何かあった際の一時的な対処を行っていかなければいけないとされているのです。
５．まとめ
現在、敷金から清算される原状回復費用は、このガイドラインを基に行われていますが、特約により賃借人に負担を明記している場合などもあります。
契約をする際には、賃借人が特に負担すべき事項があるのかどうかを、不動産業者に確認しておきましょう。
立つ鳥跡を濁さずということわざもありますが、退去時にできる限り掃除を行っておくのも大切です。
借主側にも一定の手入れを行うことが示されている以上、退去時の部屋の印象が良ければ、敷金の戻りに影響があると考えた方が良いでしょう。
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